Đề án Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030 nhận định thành phố đang “Thiếu nguồn cung loại hình nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, văn phòng kết hợp lưu trú; Thiếu nguồn cung loại hình nhà ở cho thuê...”. Chuyện thời sự bây giờ là tạo dựng 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp trong 5 năm. Ông có ý kiến gì về diễn biến này?
Vấn đề này đã được đặt ra nhiều lần. Người nhập cư có nhu cầu kiếm sống nhưng họ cũng đóng góp sức lao động cho tăng trưởng GDP, cho sự phát triển của thành phố. Nếu thành phố chưa tạo được chỗ an cư cho lực lượng lao động nhập cư là chưa ứng xử với họ như một lực lượng lao động cần thiết mà chỉ coi họ như thành phần đến đây để kiếm sống.
Dịch Covid-19 vừa qua làm cho vấn đề trở nên trầm trọng hơn và cũng là cơ hội để tất cả cùng thống nhất và nhận thức đầy đủ hơn về nguồn tài nguyên sức lao động. Thời điểm này là bình thường mới rồi nhưng báo chí đưa tin ước còn đến 200.000-300.000 lao động chưa quay lại thành phố. Nhiều ngành nghề bị đứt gãy chuỗi cung ứng vì thiếu lao động. Thành phố muốn phục hồi kinh tế sau đại dịch thì phải có lao động. Khi thành phố đặt vấn đề tạo dựng 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp thì thành phố đã ý thức rằng muốn phát triển thì phải cần nguồn lao động. Nguồn này không phải là do tăng dân số tự nhiên mà là tăng dân số cơ học. Lao động nhập cư thực chất là một nguồn lao động đóng góp cho sự phát triển của thành phố. Có an cư thì mới lạc nghiệp.
Mà vấn đề này thế giới đã làm từ lâu, thậm chí đã thành thông lệ rồi, đã có mô hình rồi. Người lao động nhập cư tới một nơi mới người ta sẽ thuê ở với giá rất rẻ do được ưu đãi, ưu tiên. Sau khoảng vài ba năm, bắt đầu ổn định họ lại đi thuê với giá cao hơn, mức sống cao hơn còn nhà cũ lại dành cho người mới nhập cư thuê lại. Cứ thế nối nhau, đến một khoảng thời gian nhất định họ mới có thể tự mua nhà.
Muốn vậy cần có quỹ đất đủ lớn, cần có quỹ nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu.
TP.HCM vốn được xem là địa bàn có truyền thống năng động, có kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường từ sớm. Tuy nhiên vẫn có tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở như đã nói ở trên. Theo ông, dưới góc độ chuyên môn của một kiến trúc sư, vì sao lại thiếu nguồn cung? Do thiếu nhà đầu tư, thiếu vốn hay bất cập về chính sách? Vậy làm thế nào để 1 triệu căn nhà phục vụ người lao động thu nhập thấp trở nên khả thi như chỉ đạo của lãnh đạo thành phố?
Vấn đề này lại cũng đã được đặt ra nhiều lần nhưng chưa giải quyết được. Tôi dẫn chứng đơn cử Hội thảo “Kiến trúc vì một thành phố Hồ Chí Minh có chất lượng sống tốt, văn minh, hiện đại, nghĩa tình” do Hội Kiến trúc sư TP.HCM tổ chức từ 2016 nhân dịp kỷ niêm Ngày Kiến trúc Việt Nam. Hội thảo có sự tham gia của 200 kiến trúc sư, các nhà quản lý, nhà khoa học thuộc các lĩnh vực khác nhau.
Đồng nghiệp của tôi là KTS Nguyễn Văn Tất cho rằng kiến trúc có thể đóng góp cho thành phố nghĩa tình là “Chọn lựa các giải pháp kiến trúc quan tâm hiệu quả đến quyền lợi chính đáng, đặc thù cho mọi bộ phận cư dân thành phố, đặc biệt thành phần thu nhập thấp”. KTS Nguyễn Ngọc Dũng nêu quan điểm, “nghĩa tình còn phải thể hiện trong cách đối xử với người dân bị giải tỏa đền bù trong các dự án phát triển đô thị, xây dựng mới. Người dân có đất có quyền thương thảo với các nhà đầu tư hoặc chính quyền để được hưởng lợi nhuận trong công trình sắp xây dựng, các đô thị mới sắp đầu tư…”. TS.KTS Nguyễn Thiềm thì nêu giải pháp sử dụng phương án tự điều chỉnh đất (land readjustment law) để xử lý như một số đô thị trên thế giới đã làm.
Cá nhân tôi cũng nhắc lại một ý kiến đã từng nêu, để có quỹ nhà ở xã hội trên một quỹ đất cần có một tiếng nói chung của ba nhà. Thứ nhất là nhà nước, cơ quan quản lý phải có chính sách phù hợp. Thứ hai là nhà đầu tư. Họ phải có lời thì mới đầu tư. Thứ ba là người dân gồm người dân tại chỗ bị giải tỏa và người mới đến thuê. Ba đối tượng này phải có tiếng nói chung nghĩa là có lợi ích hài hòa. Nếu một trong ba đối tượng không tìm được tiếng nói chung thì coi như chương trình thất bại. Ta đã có những ví dụ cụ thể, đã có nhà tái định cư nhưng người dân không mua, không thuê vì giá cao. Phải có chính sách sao đó giảm thuế, điều chỉnh quy hoạch cục bộ cho các hệ số sử dụng đất nhằm giảm chi phí của đất... Cần nhấn mạnh rằng thực tế này đã được giải quyết ở nhiều nơi trên thế giới, tức là có hướng khả thi.
Về mặt kiến trúc và xây dựng, làm sao để 1 triệu căn nhà này có thể trở thành 1 triệu tổ ấm tạo được chỗ an cư cho người lao động?
Cần phải khẳng định ngay rằng nhà cho đối tượng thu nhập thấp không phải và không hề đồng nghĩa là nhà có chất lượng thấp. Ta có khái niệm nhà ở xã hội nhưng ta không hề có loại sắt thép, xi măng, sơn nước dành cho nhà ở xã hội theo nghĩa là chất lượng thấp hơn. Ta phải tuyệt đối tránh trường hợp nghĩ rằng nhà ở xã hội, nhà tái định cư là rẻ tiền, thấp cấp. Tất cả mọi công trình nhà ở đều phải đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật, đều có mức giá thành xây dựng đúng quy định của nhà nước.
Ta đã từng có những bài học về vấn đề này. Ví dụ như làm nhà tái định cư, hạn chế kinh phí nên chỉ làm 5 tầng nhưng sau mới nhận ra đó là sự lãng phí quỹ đất một cách khủng khiếp. Ví dụ như làm nhà cao tầng, thay vì sơn nước thì quét vôi vì chi phí lớp phủ sẽ giảm nhưng chỉ được nửa năm là hư hết lớp vữa. Cần chú ý rằng trong xây dựng, chi phí xây càng thấp thì chi phí bảo trì càng cao.
Tóm lại là ta phải làm ra ngôi nhà đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định và được thiết kế đảm bảo là chỗ ở đàng hoàng. Vấn đề là ta phải tính toán bài toán đầu tư, khấu hao thế nào để có thể cho thuê đúng đối tượng, người dân đủ tiền thuê và sống đàng hoàng. Sống đàng hoàng nhưng thuê hoặc mua với giá phù hợp, giá rẻ là do được ưu đãi, bù lỗ chứ không phải giá rẻ là do cắt giảm vật liệu, thiếu không gian, giảm chi phí bằng cách giảm chất lượng sống. Ta có thể bù lỗ cho xe buýt vậy thì tại sao không bù lỗ nhà cho thuê? Nếu ngân sách không đủ thì phải tìm cách huy động thêm nguồn khác. Ví dụ như phải đưa ra chính sách thế nào để các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng lao động phải đóng góp cho quỹ này.
Hội Kiến trúc sư thành phố có thể đóng góp gì cụ thể cho kế hoạch này?
Tôi nghĩ Hội Kiến trúc sư thành phố và Sở Xây dựng nên đồng tổ chức cuộc thi nhà ở xã hội cao tầng phù hợp với diễn biến dịch bệnh hiện nay. Đại dịch Covid xảy ra, các phương án nhà ở cao tầng cũ chưa đặt vấn đề xử lý nguyên nhân lây lan trong chung cư nên hiện giờ ta phải làm. Hội Kiến trúc sư thành phố đang kêu gọi anh em tham gia. Nếu thành phố giao cho Hội phối hợp với cơ quan chức năng tổ chức cuộc thi để tìm ra phương án nhà ở cao tầng cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội phù hợp với các biến cố liên quan đến dịch thì Hội sẽ vận động để các hội viên đưa ra giải pháp. Các kiến trúc sư sẵn sàng đóng góp bằng tác phẩm của mình.
Theo KTS Nguyễn Trường Lưu, cần phải khẳng định ngay rằng nhà cho đối tượng thu nhập thấp không phải và không hề đồng nghĩa là nhà có chất lượng thấp. Ta phải tuyệt đối tránh trường hợp nghĩ rằng nhà ở xã hội, nhà tái định cư là rẻ tiền, thấp cấp. Tất cả mọi công trình nhà ở đều phải đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật, đều có mức giá thành xây dựng đúng quy định của nhà nước.
Theo Kiến Trúc & Đời Sống số 188